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Nueva Ley de Alquileres: cómo será y cuáles son las complicaciones

A contrarreloj, entre el Gobierno y las inmobiliarias intentan ponerse de acuerdo sobre la ley que intentará impulsar la oferta nuevamente.

En momentos donde crece la preocupación por la situación que atraviesa el sector de los alquileres de viviendas en la Argentina, ayer se realizó una reunión en el Ministerio de Economía en la que participaron representantes de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Allí, Ricardo Casal, secretario Legal y Administrativo de la cartera que lidera Sergio Massa, recibió a Alejandro Bennazar, presidente de la CIA, al secretario general, Claudio R. Vodánovich, y a María del Carmen Linkoniene, vicepresidenta segunda y representante legal del Instituto de Capacitación Inmobiliaria de la entidad.

Es el primer encuentro después de tres semanas en donde el Gobierno hizo trascender que haría un decreto para suspender la Ley de Alquileres, intentar que el Congreso nacional vuelva a tratarla para reformar o aplicar cambios en la normativa (quedaron pendientes dos dictámenes en 2022, uno del oficialismo y otro de la oposición, pero nada se concretó).

Muchos dueños prefieren que se trate el desalojo exprés, herramienta que alentaría que muchos vuelvan a destinar su inmueble en locación. Otros equiparon sus viviendas y las destinan en locación temporaria

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Con el correr de los días se descartó la opción del decreto y ahora se están dando los primeros pasos para avanzar en una posible reformulación de la ley, o modificar mecanismos que puedan empujar la oferta de viviendas que están en una caída histórica (algunos análisis privados indican que cayó un 40% desde principios de 2022) y ver opciones que apunten a cambiar el Índice de Contratos de Locación (que regula el Banco Central). Cómo adelantó Infobae, el índice de mayo llegaría con una suba de más de 95% interanual, récord desde que entró en vigencia la polémica normativa en 2020.

Según trascendió, hay mucha preocupación en Economía y entienden que la situación se agravó en todo el país. Donde más se siente la falta de viviendas en locación tradicional es en la ciudad de Buenos Aires, donde hay apenas 1.100 departamentos en alquiler. Pero el problema es federal: existe en localidades grandes del Gran Buenos Aires; en Rosario, donde hay menos de 1.200 unidades (entre departamentos y casas); en Mar del Plata (menos de 400 departamentos) y en San Carlos de Bariloche, donde la oferta es tan acotada que sólo se estiman menos de 20 viviendas en locación.

“Fue una reunión clave que dará el punta pie inicial para encaminarse hacia una reforma de la ley o que se apliquen modificaciones en post de mejorar el acceso a la vivienda”, describió Bennazar al salir del despacho de Casal.

Cuales son los ejes y cómo sigue

Según se discutió, en pocos se formará una mesa de diálogo entre Economía, el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, la AFIP y representantes de cámaras sectoriales inmobiliarias, de la construcción, de propietarios y de inquilinos.

Bennazar aclaró que el Gobierno busca articular un esquema de consenso para ir por una reforma que sea rápida y que también podría tratarse en el Congreso nacional. “Pero hay cambios que serían ágiles, que no van a llegar al debate legislativo, como los que pueda promover la AFIP, por ejemplo”, detalló.

“Fue una reunión clave que dará el punta pie inicial para encaminarse hacia una reforma de la ley o que se apliquen modificaciones en post de mejorar el acceso a la vivienda” (Bennazar)

Entre Casal y los miembros de la CIA coincidieron en que se buscará potenciar la oferta de viviendas en el corto y largo plazo, y para ello es decisivo que se extiendan beneficios impositivos destinados a propietarios para alentarlos a que vuelvan a destinar miles de viviendas en alquiler en todo el país. Muchos retiraron inmuebles por estar disconformes con la actual ley y prefirieron ponerlos en venta, prestarlos a un amigo o familiar o dejarlos vacíos hasta que se aclare el panorama.

También se analizaron métodos de ajustes que incluso podrían ser trimestrales o semestrales, y donde no sólo se haga hincapié en la inflación que está lejos de domarse. “El ICL demostró que no es favorable con una inflación alta. Sería un buen sistema si este desacople fuera del 20% anual, o menos”, dijo Bennazar.

En el intercambio de opiniones se deslizó que un posible sistema sería combinar inflación y ajustes paritarios, pero que la fórmula debe ser más equilibrada para un inquilino que cuando debe renovar su contrato o aplicar el ajuste en la actualidad recibe un golpe muy grande en su economía. Por ejemplo, en Caballito, si pagaban hasta el mes actual $80.000 por un 3 ambientes saltarían en mayo a casi $155.000 mensuales, además de las expensas que promedian en CABA unos $20.000 (también suben con fuerza por la inflación mensual).

Finalmente, Bennazar concluyó que “es clave el rol de la AFIP para quitarle presión tributaria a los propietarios y de esta manera seducirlos para que vuelvan a poner sus viviendas en alquiler, como brindar herramientas para constructores y desarrollistas. Es fundamental avanzar en una modificación integral que aborde el problema habitacional”.

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